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Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) entfällt ab dem 1. Januar 2025 die Schriftformpflicht bei gewerblichen Mietverträgen. Diese Neuerung vereinfacht den Vertragsabschluss, bringt aber auch Herausforderungen für Eigentümer und Käufer.

Wir möchten nachfolgend die die Vor- und Nachteile der bisherigen Praxis beleuchten und ganz konkret darstellen, welche Schritte Eigentümer und Käufer jetzt ergreifen sollten, um sich auf die neuen Anforderungen vorzubereiten.

1. Vor- und Nachteile der bisherigen Praxis

Bisher war erforderlich, dass Abschlüsse und etwaige Änderungen von Gewerberaummietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr (= fast alle) „schriftlich“ erfolgen. D.h. durch ein entsprechendes Schriftstück (die „Urkunde“), das alle wesentlichen Regelungen des Vertrages – also vor allem die Namen der Vertragsparteien, den Mietgegenstand, die Laufzeit und die Miethöhe) enthält und von den Parteien unterschrieben wurde. Bei Nachträgen musste die Urkunde zusätzlich unzweifelhaft auf den Mietvertrag und etwaige vorherigen Nachträge verweisen.

Es war also beim Abschluss von Mietverträgen und Nachträgen eine gewisse Sorgfalt geboten, um den Anforderungen der Schriftform zu genügen. Und genau diese Sorgfalt wurde im Rahmen von Transaktionen auf den Prüfstand gestellt. Denn war ein Mietvertrag bzw. etwaige Nachträge nicht schriftformkonform, drohte das Risiko einer vorzeitigen ordentlichen Kündigung durch eine der Parteien – und dahin war die Kaufpreisbewertung, die auf einer gewissen festen Restlaufzeit der Mietverträge basierte. Dies konnte z.B. durch Widersprüche in den Vertragsunterlagen selbst oder aber durch zusätzliche Vereinbarungen zwischen den Parteien, die überhaupt nicht schriftlich niedergelegt wurden, geschehen.

Die Schriftform war damit eine eher unliebsame Anforderung, hatte aber den Vorteil, dass der Erwerber des Grundstücks bei einer Transaktion erstmal „nur“ die schriftlichen Mietvertragsunterlagen zu prüfen hatte, um sich ein Bild von den Regelungen zu machen, in die er mit dem Eigentumsübergang eintreten würde (§ 566 BGB – „Kauf bricht nicht Miete“).

Außerdem lief der Abschluss von Mietverträgen und Nachträgen in der Vergangenheit wie folgt ab und hatte daher wesentliche Beweis-, Warn- und Schutzfunktionen:

• Eine der Vertragsparteien fasst die besprochenen Vereinbarungen in einem separaten (Word- )Dokument zusammen, häufig unter Hinzuziehung von Rechtsberatung, und übersendet sie der Gegenseite.
• Diese prüft den Entwurf bzw. lässt ihn von ihren Rechtsberater*innen prüfen, macht ggf. Änderungen oder Ergänzungen und übersendet ihn zurück.
• Haben sich die Parteien final geeinigt und auf einen Wortlaut verständigt, wird der Vertrag bzw. Nachtrag unterzeichnet – in der Regel von anderen Personen als denjenigen, die in die Verhandlung involviert waren. Die Unterzeichnenden sind die Vertretungsberechtigten der Parteien und werden in ihrer Funktion auch noch einmal über die Vereinbarungen lesen, bevor sie sie unterschreiben. Die Unterzeichner dienen damit als weitere Kontrollinstanz.
• Abschließend wird das von beiden Seiten unterzeichnete Dokument im eigenen Dokumentenmanagementsystem abgelegt. Dieses Dokument kann dann von den Asset Managern bei der Verwaltung der Mietverhältnisse genutzt und von Kaufinteressenten bei Immobilientransaktionen eingesehen und geprüft werden.

2. Was sich ab 2025 ändert

Zukünftig reicht hingegen die Einhaltung der Textform (§ 126b BGB) beim Abschluss und bei Änderungen von Gewerberaummietverträgen. Diese erfordert „nur noch“, dass eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird, die den Erklärenden eindeutig erkennen lässt (wie z.B. per E-Mail, SMS oder auch WhatsApp oder anderen Messengerdiensten).

Der größte Unterschied der Textform besteht wohl darin, dass es grundsätzlich keiner Unterschrift mehr bedarf. Dies scheint ein Detail zu sein, hat aber für die Praxis große Auswirkungen. Durch das fehlende Erfordernis eines zu unterzeichnenden Schriftstücks, kann nun auch der Asset Manager selbst z.B. durch bloße SMS-Korrespondenz und gegebenenfalls sogar ohne übertragene Vertretungsbefugnis weitreichende Änderungen eines Mietvertrages vereinbaren. Oder aber es kommt zu einem Mietvertragsabschluss, weil sich die Parteien in ihrem Austausch per E-Mail irgendwann über alle wesentlichen Regelungen des Mietverhältnisses geeinigt haben und diese so zusammenfassen, dass darin ein verbindlicher Abschluss zu sehen ist – ohne dass sie zu diesem Zeitpunkt schon über sämtliche Regelungen gesprochen haben. Im „Nachhinein“ wird es unter Umständen schwierig, den Mieter noch zu Vereinbarungen zu bewegen, die zu seinen Lasten vom Gesetz abweichen (z.B. zu Instandsetzungsverpflichtungen).

An dieser Stelle sei angemerkt, dass die Anforderungen an die „Einheitlichkeit der Urkunde“ fortgelten, d.h. alle Regelungen des Mietvertrages bzw. des Nachtrages müssen sich grundsätzlich aus einem einzigen Dokument/Textstück ergeben – zerstreute E-Mails über mehrere Wochen reichen daher z.B. nicht aus, um ein Ganzes zu ergeben und einen Vertragsabschluss oder Nachtragsabschluss zu bewirken.

Für Immobilientransaktionen bedeutet dies also, dass nun neben den urkundlichen Vertragsunterlagen (also die „klassischen“ Mietvertrags- und Nachtragskopien) auch der Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter enorme Bedeutung zukommt. Jeder E-Mail-Austausch und jeder WhatsApp-Chatverlauf können grundsätzlich vertragliche Vereinbarungen enthalten.

3. Handlungsempfehlungen

Die vermeintliche Vereinfachung durch die Abschaffung des Schriftformerfordernisses stellt die Akteure der Immobilienwirtschaft daher vor ganz neue Herausforderungen, mit denen kurzfristig umzugehen ist.

1. Konkrete Schritte für Eigentümer

Eigentümer müssen damit rechnen, beim nächsten Verkauf eines Grundstücks (1) textliche Vereinbarungen mit den Mietern und damit auch Korrespondenz in Form von E-Mails oder sonstigen Nachrichten offenlegen zu müssen und (2) vom Käufer, um eine Vollständigkeitsgarantie bezüglich sämtlicher Mietvertragsvereinbarungen ersucht zu werden.

Um darauf vorbereitet zu sein, empfehlen wir Eigentümern und Bestandsverwaltern diese vier Maßnahmen:

a. Sensibilisierung innerhalb des Unternehmens

Sofern noch nicht geschehen, sollten diejenigen Personen im Unternehmen, die regelmäßig im Kontakt mit Mietern stehen schnellstmöglich sensibilisiert werden. Sie sollten über die Chancen, aber vor allem die Risiken, die mit der Gesetzesänderung einhergehen informiert werden.

Sprich: Mitarbeiter*innen müssen darauf hingewiesen werden, dass nun verbindliche Vereinbarungen auch per E-Mail oder Messenger getroffen werden können und daher Vorsicht bei konkreten Zugeständnissen, Zusagen oder Angeboten an den Mieter geboten ist.

b. Optimierung von Standard Operating Procedures

Die neue Regelung kann als Gelegenheit genutzt werden, um interne SOPs zum Abschluss von Mietverträgen und Nachträgen zu optimieren:

• Verbindliche Festlegung, wie künftig Vereinbarungen mit den Mietern geschlossen werden sollen.
• Vielleicht ist jetzt eine gute Zeit, Mietvertragsmuster zu digitalisieren und eine Anleitung für die Vertragserstellung und -verhandlung zu erarbeiten (auch Contract Playbook genannt). Hierin sollten „no-gos“, alternative Regelungen oder auch Kompromisse einheitlich festgelegt und für Mitarbeiter*innen dokumentiert werden.
• Regelung dazu, wer in die Vertragserstellung und -verhandlung involviert ist, wann welche Genehmigungen erforderlich sind und wie die Unterzeichnung erfolgen soll. Zudem sollten Vorkehrungen getroffen werden, um „versehentliche“ Mietvertragsabschlüsse oder -änderungen per E-Mail zu vermeiden.

c. Neue Klauseln für Ihre Mietverträge und Nachträge

Mietvertrags- und Nachtragsmuster sollten an die neuen gesetzlichen Regelungen angepasst werden:

• Mindestens die Schriftform- und Schriftformheilungsklauseln bedürfen einer Streichung bzw. eines Updates. Zwar steht es weiterhin offen die strengere Schriftform zu vereinbaren, aber dies ist aus Gründen der Praktikabilität grundsätzlich nicht zu empfehlen.
• Ergänzung von Verpflichtungen des Mieters, nach denen dieser z.B. im Falle einer Veräußerung des Grundstücks schriftlich bestätigen muss, dass die mietvertraglichen Regelungen vollständig sind und eben keine textlichen Zusatzvereinbarungen geschlossen wurden.
• Ausdrücklicher Hinweis an den Mieter, dass nunmehr auch die Korrespondenz mit ihm im Zweifel gespeichert und gegenüber einem potentiellen Käufer offengelegt wird.

d. Sinnvolle Speicherung relevanter Korrespondenz

Und last but not least: Überprüfung des derzeitigen Dokumentenmanagementsystems insbesondere daraufhin, ob bzw. welche Korrespondenz zu Mietverhältnissen abgelegt wird.

• Wird schon alle relevante Korrespondenz, einschließlich E-Mails und sonstiger Nachrichten, gespeichert??
• Erfolgt dies datenschutzkonform?
• Und sinnvoll sortiert?
• Falls nicht, ist nun die Zeit, den Umgang mit der Korrespondenz zu ändern bzw. zu optimieren!

Mit diesen vier Maßnahmen sind Eigentümer gut für die neuen Anforderungen gewappnet.

2. Konkrete Schritte für Käufer

Käufer müssen sich darauf einstellen, bei der nächsten Transaktion neben den bisher üblichen Mietvertragsunterlagen, Dauermietrechnungen und Nebenkostenabrechnungen auch Korrespondenz in Form von Anschreiben, E-Mails und ggf. WhatsApp- oder sonstigen Nachrichten im Datenraum vorzufinden. Und wenn es schlecht läuft, in einer enormen Anzahl.

Unternehmen, die regelmäßig Unterlagen für (potenzielle) Ankäufe von Grundstücken prüfen, tun also gut daran, selbst oder mit ihren rechtlichen Beratern über die Prüfung solcher Korrespondenz zu sprechen und sich mit digitalen Tools vertraut zu machen, die eine solche Prüfung unterstützen können.

Egal ob Sie Eigentümer oder Käufer sind: Wir helfen Ihnen bei der Navigation durch die neuen Textformbestimmungen. Gerne auch mit Lösungen von PropTech-Unternehmen. Vereinbaren Sie dazu einen kostenfreien und unverbindlichen Termin mit uns.

Auf der Expo-Real haben wir von einer Asset Managerin Folgendes gehört: „Bis wir unseren Mustermietvertrag übersenden, läuft es immer sehr gut in der Kommunikation mit den Mietinteressenten. Und ab dann geht es bergab.“ Wir glauben, dass sie mit diesem Phänomen nicht allein dasteht.

Oftmals verständigen sich die Vertragsparteien für ihr geplantes Geschäft zunächst formlos, partnerschaftlich und lösungsorientiert auf all das, was ihnen wichtig ist und wesentlich erscheint. Sie stimmen sich über den Vertragsgegenstand, die wechselseitigen Verantwortlichkeiten und kommerzielle Eckdaten ab. Sie haben Freude an dem neuen Projekt und konzentrieren sich auf den sogenannten „happy path“ – den Weg des Gelingens des Vertrages.

Ist es wirklich notwendig, dass der sodann ins Feld geführte Vertragsentwurf das entstandene Miteinander der Parteien wieder aushebelt? Oder gar Misstrauen schürt? Das passiert in der Praxis z.B. bei Gewerberaummietverträgen ganz regelmäßig durch folgende Charakteristika des Vertrages:

• Der Vertrag strotzt nur so von Bandwurmsätzen, die man mehrfach lesen muss, um sie zu verstehen.
• Der Vertrag enthält viele juristische Begriffe und Formulierungen, die einer „Übersetzung“ bedürfen.
• Vielerlei Regelungen fokussieren sich auf ein Scheitern des Vertrages und versuchen die Risiken hierfür (vorwiegend) einer Partei aufzubürden.

Unverständnis und Unklarheiten führen zu Misstrauen, was sich nicht selten in den Vertragsverhandlungen und später auch in der Verwaltung der Verträge niederschlägt. Wenn eine Person nicht versteht, was sie liest, oder sich nicht sicher ist, ob bzw. wie sehr eine Regelung zu ihrem Nachteil gereicht, ist das Vertrauen dahin. Man rechnet förmlich damit, dass das Gegenüber „uns über den Tisch ziehen“ oder „uns ein faules Ei ins Nest legen will“ und versucht ab diesem Zeitpunkt im Zweifel genau dasselbe zu tun. Los geht das Hin und Her der Vertragsüberarbeitungen mit diesem argwöhnischen Unterton – leider oft auch befeuert von uns Jurist*innen.

Das geht unserer Meinung nach auch anders. Verträge können dort ansetzen, wo Vermieter und Mieter in der Vertragsanbahnung aufgehört haben. Sie können dem Geist des Miteinanders entspringen und echte Grundlage für eine partnerschaftliche und vertrauensvolle Zusammenarbeit sein. Hierbei gibt es konkrete Änderungen, die man an Sprache und Struktur des Vertrages vornehmen kann, um Klarheit und Transparenz zu schaffen. Mehr noch geht es aber um die Einstellung der Beteiligten und nicht zuletzt der rechtlichen Berater*innen, die sich fragen sollten: „Soll mein Vertrag Bremse oder doch lieber Beschleuniger des Geschäfts sein?“

Sollen auch Ihre Verträge „Beschleuniger“ sein und fragen Sie sich, wie sich Ihre Vertragspraxis verändern könnte? Dann vereinbaren Sie doch gerne einen kostenfreien und unverbindlichen Termin mit uns.

Wir verfolgen schon seit Langem den Ansatz Verträge und Prozesse für die Immobilienwirtschaft zu vereinfachen und standardisieren. Ein weiterer Schritt zum Erfolg dieses Vorhabens ist nun mit der Veröffentlichung des Standard-NDA für Immobilienverkäufe gemacht. Wozu dient ein NDA und wie wird ein einheitliches Muster in der Immobilienbranche voraussichtlich angenommen?

Bei dem neuen Standard handelt es sich um ein vernünftiges und marktübliches Muster eines “Non-Disclosure-Agreements”, das in einem gemeinsamen Projekt von Eigentümern, Investoren, Maklern und Rechtsanwälten sowie der Legal & Compliance Initiative Real Estate entstanden ist.

Was ist überhaupt ein NDA und wozu dient er?

Ein NDA bei Immobilienverkäufen dient dem Schutz von unternehmens- und immobilienrelevanten Betriebs- oder Geschäftsgeheimnissen.

Der Verkäufer stellt dem Kaufinteressenten im Rahmen einer Immobilien Due Diligence in aller Regel viele Informationen und Dokumente zur Prüfung zur Verfügung und zum Teil betreffen diese sogar (personenbezogene) Daten Dritter – z.B. Mietverträge.

Es ist daher nachvollziehbar, dass der Verkäufer verhindern möchte, dass diese Informationen an Nicht-Beteiligte gelangen. Dazu dient das NDA, in welchem sich der Kaufinteressent zur Geheimhaltung verpflichtet.

Wir gehen davon aus, dass sich das Standard-NDA bei Immobilientransaktionen durchsetzen wird. Schon immer gab es bei derartigen Vertraulichkeitsvereinbarungen „nicht viel zu holen“ bzw. ähnelten sich auch die gängigen Entwürfe sehr. Aber dennoch ist die Standardisierung ein Gewinn an Zeit und Ressourcen, die in Immobilientransaktionen an anderer Stelle sinnvoller eingesetzt werden können.

Wir stellen Ihnen den neuen Standard gerne auch als Word-Version zur Verfügung und helfen Ihnen bei der Anwendung der Regelungen konkret angepasst auf Ihre Bedürfnisse. Vereinbaren Sie gerne einen kostenfreien und unverbindlichen Termin mit uns.