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Die Nebenkostenabrechnung gehört zu den Themen, die Vermieter, Hausverwalter und Mieter Jahr für Jahr beschäftigen. Dabei sind es häufig nicht die großen rechtlichen Fragen, sondern kleine Unachtsamkeiten, die später zu Beanstandungen, Nachfragen oder sogar gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.

Ein Blick auf typische Fehler lohnt sich daher.

Wohnraummietrecht: Kabelgebühren haben ausgedient

Ein Fehler, der uns in der Praxis weiterhin regelmäßig begegnet, betrifft die Umlage von Kabelgebühren auf die Mieter. Mit dem Wegfall des sogenannten „Nebenkostenprivilegs“ dürfen die Kosten für den Kabel-TV-Anschluss bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Trotz dieser Gesetzesänderung finden sich entsprechende Positionen noch immer in zahlreichen Nebenkostenabrechnungen. Teilweise geschieht dies aus Gewohnheit, teilweise weil alte Abrechnungsmuster unverändert weiterverwendet werden. Für Vermieter kann dies unangenehme Folgen haben: Mieter sind berechtigt, unzulässig abgerechnete Kabelkosten zurückzuweisen, was nicht selten zu Diskussionen und Korrekturen führt. Die Kosten bleiben beim Vermieter hängen.

Wer Wohnraummietobjekte verwaltet, sollte daher bestehende Abrechnungsprozesse und Vorlagen überprüfen und gegebenenfalls an die aktuelle Rechtslage anpassen.

Gewerberaummietrecht: Der Mietvertrag entscheidet

Im Gewerberaummietrecht liegt die Fehlerquelle häufig an anderer Stelle. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es hier keinen festen Katalog umlagefähiger Betriebskosten, der automatisch gilt. Maßgeblich ist vielmehr die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien.

Ein häufiger Fehler besteht darin, Kostenpositionen abzurechnen, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich oder nicht ausreichend klar geregelt sind. Besonders streitanfällig sind dabei Verwaltungsaufwendungen, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten oder sogenannte Center-Management-Kosten in Einkaufszentren.

Nicht alles, was wirtschaftlich sinnvoll erscheint oder tatsächlich anfällt, kann automatisch auf den Mieter umgelegt werden. Fehlt eine wirksame vertragliche Grundlage, bleibt der Vermieter häufig auf den Kosten sitzen.

Unser Praxistipp

Vor dem Versand einer Nebenkostenabrechnung lohnt sich ein kritischer Blick auf die einzelnen Positionen. Sind alle Kosten umlagefähig? Entsprechen sie den gesetzlichen Vorgaben beziehungsweise den vertraglichen Vereinbarungen? Wurde der richtige Verteilerschlüssel verwendet?

Eine sorgfältig erstellte Nebenkostenabrechnung spart oft mehr Zeit, Geld und Nerven als die spätere Auseinandersetzung über vermeidbare Fehler. Denn bei Nebenkosten gilt wie so oft: Die Details machen den Unterschied – und das fängt schon bei der Vertragsgestaltung an.

Sie haben Fragen zu einer Nebenkostenabrechnung oder möchten bestehende Mietverträge auf mögliche Risiken überprüfen lassen? Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!

Wer eine vermietete Immobilie verkauft, verbindet damit häufig klare Erwartungen: Kaufvertrag unterschreiben, Schlüssel übergeben, wirtschaftlich einen Schlussstrich ziehen.

So einfach ist es allerdings nicht. Ein Blick auf die Rechtslage zeigt: Der Versuch, die Haftung des bisherigen Vermieters bei Veräußerung einer Immobilie formularmäßig auszuschließen, stößt an die engen Grenzen des AGB-Rechts.

Verkauf beendet nicht jede Verantwortung

Veräußert ein Vermieter eine vermietete Immobilie, tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der bekannte Grundsatz lautet: „Kauf bricht nicht Miete.“

Für Mieter ist das eine wichtige Schutzvorschrift. Niemand soll nach einem Eigentümerwechsel plötzlich ohne Wohnung oder Gewerbefläche dastehen.

Weniger bekannt ist allerdings eine weitere Konsequenz: Der bisherige Vermieter verschwindet rechtlich nicht immer vollständig von der Bildfläche. § 566 Abs. 2 BGB sowie § 566a BGB sehen Konstellationen vor, in denen der frühere Eigentümer neben dem Erwerber weiterhin haften kann – insbesondere bei bereits entstandenen Verpflichtungen oder bestimmten Ansprüchen des Mieters.

Haftungsausschluss per AGB?

In der Praxis finden sich immer wieder Klauseln in Mietverträgen, die sinngemäß regeln sollen:

„Mit Eigentumsübergang haftet ausschließlich der Erwerber; eine Haftung des bisherigen Vermieters wird ausgeschlossen.“

Juristisch betrachtet klingt das zunächst verlockend. Wirtschaftlich ebenfalls. Wer verkauft hat, möchte schließlich nicht Jahre später noch Post wegen alter mietrechtlicher Verpflichtungen erhalten.

Die entscheidende Frage lautet jedoch: Darf eine solche Regelung formularmäßig überhaupt verwendet werden?

Die Antwort fällt deutlich aus: regelmäßig nein.

AGB-Recht setzt klare Grenzen

Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Klauseln dürfen Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen.

Genau daran scheitert ein formularmäßiger Ausschluss der gesetzlichen Haftung des früheren Vermieters. Denn die gesetzliche Risikoverteilung ist bewusst ausgestaltet worden: Der Mieter soll sich auf die bestehende Schutzstruktur verlassen können. Wird diese durch standardisierte Vertragsbedingungen einseitig zulasten des Mieters verändert, kollidiert dies mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung.

Wichtig ist allerdings die Differenzierung: Nicht jede Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist automatisch unwirksam.

Das AGB-Recht betrifft vorformulierte Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Fällen. Echte Individualvereinbarungen können weiterhin zulässig sein. Eine tatsächlich ausgehandelte Vereinbarung setzt voraus, dass beide Seiten reale Einflussmöglichkeiten auf den Inhalt hatten. Das wird regelmäßig – sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerberaummietrecht – nicht der Fall sein.

Was bedeutet das für die Praxis?

Verkäufer vermieteter Immobilien sollten sich nicht in trügerischer Sicherheit wiegen. Ein Eigentumsübergang bedeutet nicht zwingend einen vollständigen Abschied von sämtlichen mietrechtlichen Risiken.

Wer bereits beim Abschluss des Mietvertrages langfristig denkt – auch an einen möglichen späteren Verkauf – kann Risiken zumindest begrenzen.

Ein praxisrelevanter Ansatz betrifft die Ausgestaltung der Mietsicherheit.

Wird eine klassische Barkaution vereinbart, trägt der ursprüngliche Vermieter im Fall einer späteren Veräußerung unter Umständen ein erhebliches Nachhaftungsrisiko. Gerade wegen der Schutzmechanismen der §§ 566 Abs. 2, 566a BGB können frühere Eigentümer auch Jahre nach dem Verkauf noch mit Zahlungsansprüchen konfrontiert werden. Es kann deshalb sinnvoll sein, eine Mietbürgschaft anstelle einer Barkaution zu vereinbaren. In diesem Fall haftet der ehemalige Vermieter nicht für den als Kaution hinterlegten Betrag, sondern für den Rückgabeanspruch des Mieters und damit ggf. für zu viel oder zu lange gezahlter Avalprovisionen.

Daneben empfiehlt sich bei geplanten Veräußerungen eine sorgfältige vertragliche Absicherung im Verhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber.

Auch wenn eine formularmäßige Enthaftung gegenüber dem Mieter ausscheidet, können zwischen Veräußerer und Erwerber interne Freistellungsregelungen vereinbart werden.

Brauchen Sie Unterstützung bei der Gestaltung Ihrer Miet- oder Kaufverträge?  Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!

Noch im Februar entschied das OLG München: Wer in Gewerberaummietverträgen formularmäßig Wartungskosten ohne Kostenobergrenze auf den Mieter umlegt, riskiert die Unwirksamkeit der Klausel. Im vorliegenden Fall ergab sich daraus ein Rückerstattungsanspruch der Mieterin gegen die Vermieterin wegen zu viel gezahlter Wartungskosten.

Und im März urteilte das OLG Karlsruhe gänzlich anders: Weil Wartungskosten wiederkehrende und planbare Kosten sind, unterscheiden sie sich grundlegend von der Unvorhersehbarkeit einer plötzlichen Reparatur. Folglich ist eine Obergrenze schlicht nicht erforderlich.

In diesem Newsletter erläutern wir die Details der Uneinigkeit der Rechtsprechung und geben Ihnen Tipps für den besten Umgang damit in der Praxis .

Keine Einigkeit der Rechtsprechung

Die Entscheidungen des OLG München und OLG Karlsruhe reihen sich in eine Vielzahl von Urteilen zu dem Thema ein:

• Für eine Kostenobergrenze: Das KG Berlin, das OLG Rostock und das OLG Brandenburg vertreten – wie das OLG München – die Ansicht, dass eine fehlende Kostenobergrenze den Mieter unangemessen benachteilige.
• Gegen eine Kostenobergrenze: Das OLG Frankfurt, das OLG Dresden und das LG Konstanz halten eine Kostenbegrenzung hinsichtlich der Wartungskosten – wie das OLG Karlsruhe – für nicht erforderlich.

Aufgrund der divergierenden Entscheidung ist in beiden Fällen die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, um Rechtssicherheit zu schaffen. Es ist davon auszugehen, dass in beiden Fällen Revision eingelegt wurde, aber noch nicht abzusehen, wann mit einer Entscheidung zu rechnen ist.

Risiken in der Vertragsgestaltung

Die Umlage von Wartungskosten in Gewerberaummietverträgen hat für Vermieter erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen. Aufgrund der Rechtsunsicherheiten birgt die Vereinbarung einer Kostenobergrenze aber auch die unbegrenzte Umlage der Wartungskosten eine Rechtsunsicherheit:

• Keine Kostenobergrenze: Es besteht das Risiko, dass ein Gericht (und letztlich der BGH) die Regelung für unwirksam erklärt.

In diesem Fall kann der Vermieter keinerlei Wartungskosten auf den Mieter umlegen, da die Regelung insgesamt nicht angewendet wird. Und: der Mieter kann bereits gezahlte Wartungskosten unter bestimmten Umständen auch für die Vergangenheit zurückfordern.

• Klare Kostenobergrenze: Selbst, wenn der BGH entscheiden sollte, dass schließlich keine Begrenzung notwendig ist, wäre die Vereinbarung einer Regelung über die Kostenobergrenze wirksam.

In diesem Fall kann der Vermieter die Wartungskosten also sicher auf den Mieter umlegen – allerdings nur bis zur vereinbarten Obergrenze. Sollten die tatsächlichen Kosten darüber hinausgehen, bleibt der Vermieter auf der Differenz sitzen.

Jede Gestaltung birgt wirtschaftliche Risiken, die im Einzelfall abgewogen werden müssen. Vieles spricht aktuell jedoch dafür, eine klare (und der Höhe nach wirtschaftlich sinnvolle) Kostenobergrenze zu vereinbaren.

In jedem Fall empfehlen wir außerdem, in Ihren Verträgen folgende Punkte zu berücksichtigen:

• Genaue Beschreibung der Anlagen: Die umlagefähigen Wartungskosten sollten möglichst konkret bestimmten Anlagen zugeordnet werden, um Transparenz zu schaffen und dem Mieter die zu erwartenden Kosten nachvollziehbar zu machen.
• Abgrenzung zu Instandhaltungskosten: Eine klare Trennung zwischen Wartungs- und Instandhaltungskosten hilft, Streitigkeiten zu vermeiden.

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Die geplante Reform des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz (BMJ) soll das soziale Wohnraummietrecht stärken. Die neuen Regeln werden noch mieterfreundlicher und stellen private wie gewerbliche Vermieter vor Herausforderungen – insbesondere bei möblierten Wohnungen.

1. Was soll sich ändern?

Die Reform knüpft an die Mietpreisbremse an: Mieten für Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten – nahezu alle Groß- und Universitätsstädte – dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

Bisher gab es keine klaren Regeln für Möblierungszuschläge – den Teil der Miete, der für die Nutzung von Möbel oder Einrichtungsgegenstände verlangt wird. Diese Zuschläge mussten nicht separat in Mietverträgen ausgewiesen werden. Das BMJ befürchtet durch diese Intransparenz eine Umgehung der Mietpreisbremse, die für den Mieter nicht ohne weiteres aufklärbar ist.

Zukünftig soll die Vergleichsmiete um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöht werden können, der sich am Anschaffungswert und Abnutzungsgrad der Möbel orientiert. Bereits im Mietspiegel berücksichtigte Ausstattungen, wie Küchen, fallen nicht in den Zuschlag. Der Zuschlag muss zudem im Mietvertrag separat ausgewiesen werden.

2. Auswirkungen auf gewerbliche Vermieter

• Transparenzpflicht: Möblierungszuschläge müssen künftig im Mietvertrag klar ausgewiesen werden.
• Pauschale möglich: Bei vollmöblierten Wohnungen kann eine Pauschale von 5 % der Nettokaltmiete angesetzt werden. Höhere Zuschläge sind möglich, müssen aber anhand des Zeitwerts der Möblierung belegbar sein.
• Fehlender Zuschlag: Wird der Möblierungszuschlag nicht ausgewiesen, gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet. Der Mieter ist in diesem Fall nur zur Zahlung der Miete verpflichtet, die nach den Vorgaben der Mietpreisbremse für eine unmöblierte Wohnung verlangt werden darf.
• Abgewohnte Möbel: Solche Möbel rechtfertigen keinen Zuschlag. Eine Definition dahingehend, wann Möblierung als „abgewohnt“ zu qualifizieren ist, bietet das BMJ nicht. Möglicherweise werden übliche Nutzungsdauern oder Abschreibungszeiträume zugrunde gelegt werden. Dies wird vermutlich Thema zukünftiger Rechtsprechung sein.

3. Ausblick

Derzeit liegt nur ein Referentenentwurf vor. Termine für Lesungen oder einen Bundestagsbeschluss sind noch offen. Alle Änderungen gelten nur für Verträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden.

Vermieter von möbliertem Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten stehen vor der Aufgabe,

• den Zeitwert der mitvermieteten Möblierung zu ermitteln,
• einen Möblierungszuschlag zu berechnen und
• ihre Mietvertragsmuster entsprechend den neuen gesetzlichen Vorgaben anzupassen.

Und was gilt für Serviced Apartments?

Der Reformentwurf regelt ausdrücklich, dass Wohnraum, der „vom Mieter für einen besonderen Bedarf für einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten angemietet wird“, von bestimmten Mieterschutzvorschriften ausgenommen ist.

Das BMJV hat also bedacht, dass Mieter bei der Anmietung von Serviced Apartments oder anderen Formen der „Beherbergung“ in vielerlei Hinsicht nicht dem gleichen Schutz bedürfen wie Wohnraummieter.

Der geplante Möblierungszuschlag fällt unter diese Ausnahme, d.h. er bezieht sich somit nur auf reguläre Wohnraummietverträge, die nicht zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden (also langfristige Mietverhältnisse über Wohnraum).

Vorerst sind Serviced-Apartment-Betreiber oder sonstige Vermieter von möblierten Wohnungen für kurzfristigere Zeiträume daher nicht verpflichtet, Möblierungszuschläge zu berechnen und auszuweisen.

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Ende Januar klargestellt: Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet, riskiert die Kündigung. Im entschiedenen Fall erzielte ein Mieter durch unerlaubte Untervermietung deutlich höhere Einnahmen als seine eigene Miete. Der BGH bestätigte die Kündigung – eine bloße Gewinnerzielungsabsicht begründet kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.

Wir zeigen auf, wo (auch im gewerblichem Umfeld) wirtschaftliche Risiken liegen und wie Vermieter ihre Verträge strategisch nachschärfen sollten.

1. Relevanz für das Gewerberaummietrecht

Das Urteil des BGH betrifft das Wohnraummietrecht und ist nicht unmittelbar auf Gewerberaummietverhältnisse übertragbar. In Letzteren enthalten Mietverträge regelmäßig Zustimmungsvorbehalte zugunsten des Vermieters, häufig verbunden mit der Einschränkung, dass die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung ist oftmals nicht erforderlich.

Dennoch zeigt die Entscheidung ein wirtschaftliches Spannungsfeld auf, das auch im Gewerberaummietrecht relevant ist: Nicht selten erzielen Mieter aus zulässigen Untervermietungen höhere Einnahmen, als sie selbst an den Vermieter zahlen. Teilweise ist dies sachlich gerechtfertigt – etwa wegen eigener Investitionen in Ausbau oder Ausstattung. Überschreitet der Gewinn jedoch eine gewisse Schwelle, berührt dies das originäre Geschäftsmodell des Vermieters. Daher stellen sich die Fragen: Was darf der Mieter? Und was darf man ihm auferlegen oder verbieten?

2. Vertraglicher Handlungsbedarf

Vermieter sollten ihre Vertragsklauseln zur Untervermietung daher überprüfen und gegebenenfalls nachschärfen. Neben dem „Ob“ und „Wie“ der Untervermietung empfiehlt es sich, auch die wirtschaftliche Seite ausdrücklich zu regeln:

• Gewinnabschöpfung: Es kann vereinbart werden, dass Untermietgewinne ganz oder teilweise an den Vermieter abzuführen sind.
• Berücksichtigung eigener Leistungen: Investitionen des Mieters (z. B. Möblierung, technische Ausstattung) sollten bei der Gewinnverteilung angemessen berücksichtigt werden – etwa über feste Beträge, Zeitwertmodelle oder prozentuale Beteiligungen.

3. Wechselwirkungen beachten

Eine Gewinnabschöpfung steht häufig nicht isoliert im Vertrag, sondern beeinflusst andere Regelungen:

• Untermietzuschlag: Besteht bereits ein pauschaler Zuschlag als Gegenleistung für die Zustimmung und das erhöhte Risiko des Vermieters, muss geklärt werden, ob dieser neben einer Gewinnabschöpfung fortgelten soll. Typischerweise wird ein Mieter einen Untermietzuschlag über eine entsprechend erhöhte Untermiete vom Untermieter bezahlen lassen wollen. Dies steht jedoch im direkten Konflikt mit einer vollumfänglichen Gewinnabschöpfung des Vermieters.
• Betriebskosten: Werden im Untermietverhältnis Pauschalen vereinbart, können hier verdeckte Gewinnanteile entstehen. Auch insoweit sollten klare Regelungen getroffen werden, um Umgehungseffekte zu vermeiden. Dabei muss – ähnlich wie bei den Möblierungen und Einrichtungen – berücksichtigt werden, ob der Mieter seine Versorgungsverträge behält und dem Untermieter Strom, Gas, Internet etc. auf seine Rechnung zur Verfügung stellt. Eine anderer zu berücksichtigender Punkt ist, ob die abgeschöpften Betriebskostenpauschalen als Einnahme bei dem Vermieter verbleiben oder ob über diese als eine Art Betriebskostenvorauszahlung am Ende des Geschäftsjahres abgerechnet werden muss.

4. Was bedeutet das für Ihre Mietverträge?

Untervermietungen bergen für Vermieter nicht nur wirtschaftliche, sondern auch strukturelle Risiken, da sie sich den Untermieter – anders als den Mieter – nicht selbst aussuchen. Eine klare, konsistente und wirtschaftlich durchdachte Vertragsgestaltung hilft, Konflikte und unerwünschte Gewinnverschiebungen zu vermeiden.

Prüfen Sie bestehende Standardklauseln kritisch und stellen Sie sicher, dass Untervermietungsregelungen mit Ihren wirtschaftlichen Interessen im Einklang stehen. Gerne helfen wir Ihnen dabei.

Brauchen Sie Unterstützung bei der Gestaltung Ihrer Untermietklauseln?  Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!

Die Einführung der Textform für gewerbliche Mietverträge zum 1. Januar 2025 hat in der juristischen Welt hohe Wellen geschlagen. Für Neuverträge und Nachträge wurden neue Klauseln zur Form entwickelt und vereinbart. Doch was gilt für Altverträge, die im Jahr 2025 nicht durch einen Nachtrag angepasst wurden? Können die alten Schriftformklauseln zum Risiko werden?

Wir zeigen auf, was das Auslaufen der Übergangsregelung konkret bedeutet, welche Verträge betroffen sind und welche Schritte Sie jetzt prüfen sollten.

In aller Kürze: Was verändert das Textformerfordernis?

• Mit der Umstellung von der Schriftform auf die Textform entfällt künftig die Pflicht zur eigenhändigen Unterschrift auf Papier.
• Erklärungen können nun wirksam per E-Mail, PDF, Scan, Fax oder sogar per Textnachricht erfolgen, solange Inhalt und Absender klar bestimmbar sind und die Erklärung dauerhaft gespeichert werden kann.
• Das macht Abstimmungen schneller und praktischer, senkt jedoch zugleich die Hürde für Erklärungen und birgt neue Dokumentationsrisiken.

1. Übergangsregelungen und Ausnahme

Durch die Ergänzung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch, galt bis zum 1. Januar 2026 eine Übergangsregelung für Altverträge. Darunter sind Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, zu verstehen. Für diese sollte bis zum Jahresbeginn 2026 weiterhin die Schriftform gelten.

Davon ausgenommen waren Altverträge, die im Jahr 2025 geändert wurden. Für diese sollte bereits ab dem Zeitpunkt der Änderung die neue Textform herangezogen.

Ab wann gilt die neue Textform?

Mietverträge, die im Jahr 2025 geschlossen wurden (Neuverträge)

→ ab Vertragsschluss

Mietverträge, die vor dem Jahr 2025 geschlossen wurden (Altverträge)

→ ab 1. Januar 2026

Altverträge, die im Jahr 2025 durch Nachträge geändert wurden

→ ab dem Zeitpunkt der Änderung

Spätestens jetzt muss der Mieter die durchzuführenden Maßnahmen in Auftrag geben – idealerweise hat er schon vorher in Betracht kommende Unternehmen angefragt.

2. Altverträge nach dem 1. Januar 2026

Auch für Altverträge gilt grundsätzlich ab dem 1. Januar 2026 die Textform. Insbesondere Mietverträge, in denen keinerlei Vereinbarung zur Form getroffen wurde, sind nun also auch ohne schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien abänderbar.

Die überwiegende Anzahl von Mietverträgen wird jedoch eine Klausel zur Form des Vertrages enthalten.

Hier kommt es auf die Wirksamkeit dieser Schriftformvereinbarung an:

In Mietverträgen finden sich unterschiedlichste Schriftformvereinbarungen. Es gibt Formulierungen, die auf die mietrechtlichen Spezifika Bezug nehmen, Versuchen Heilungsmechanismen zu etablieren und allgemein formulierte Regelungen. Diese Vereinbarungen sind – je nach Ausgestaltung – entweder durch eine mündliche Vereinbarung abzubedingen oder möglicherweise AGB-rechtlich oder mietrechtlich als unwirksam zu qualifizieren.

Bitte beachten Sie jedoch: Die Nichteinhaltung einer (wirksam) vereinbarten Schriftformklausel führt nicht mehr dazu, dass der Mietvertrag kündbar ist. Die sogenannte „Schriftformkündigung“ setzte einen Verstoß gegen die gesetzliche Form voraus. Da das Gesetz nun nur noch die deutlich einfacher zu erfüllende Textform vorsieht, ist ein Formverstoß nahezu ausgeschlossen. Die Nichteinhaltung der schriftlichen Form führt in diesem Fall zur Unwirksamkeit der Vereinbarung.

3. Was sollten Sie jetzt tun?

Um auf die geänderte Rechtslage seit dem 1. Januar 2026 zu reagieren empfehlen wir Ihnen Folgendes:

• Prüfen Sie die bereits bestehenden Formvereinbarungen: Enthalten Ihre Mietverträge wirksame Schriftformvereinbarungen? Verschaffen Sie sich einen Überblick darüber, wie Ihre Mietverträge derzeit abgeändert werden können.
• Bedenken Sie, wie Sie in der Zukunft mit den neuen Formvorschriften umgehen wollen: Möchten Sie weiterhin an schriftlichen Vereinbarungen festhalten, sprich eine sog. „wet-ink“-Unterschrift unter jedem Mietvertrag und dessen Abänderung setzen? Möglicherweise erleichtert eine digitale Handhabung Ihren Ver- oder Anmietungsbetrieb? Welche Herausforderungen kommen mit der unveränderten Formklausel im Falle eines Verkaufs der Immobilie auf Sie zu?
• Passt die aktuelle Mietvertragsregelung zu Ihrem (geplanten) Vorgehen? Sofern Sie sich die gesetzliche Formerleichterung gänzlich oder eingeschränkt zu Nutze machen wollen, empfehlen wir eine Anpassung Ihrer Mietverträge. Im Rahmen eines Nachtrages sollte genau festgelegt werden, welche Form Vereinbarungen zu dem Mietverhältnis einhalten müssen. Dies kann selbstverständlich im Rahmen eines sowieso anstehenden Nachtrages geschehen oder als Musternachtrag, der jedem Mieter vorgelegt wird.

Brauchen Sie Unterstützung bei den Formvorschriften in Ihren Mietverträgen? Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch und wir erzählen Ihnen, wie wir Sie unterstützen können!

Auch langfristige Mietverträge sind nicht davon verschont: die Beendigung der Mietzeit. Wir zeigen Ihnen, wie Sie auch diese Phase des Mietverhältnisses reibungslos abschließen.

Das Mietverhältnis neigt sich nach einigen Jahren dem Ende zu, weil entweder eine der Parteien eine Kündigung ausgesprochen hat oder die Festlaufzeit abgelaufen ist?

Auch wenn der Fokus gerne auf der Nachmietersuche oder der Planung und Einrichtung des neuen Standortes liegt:

Es gibt einige wichtige Punkte zu beachten, um Streitigkeiten zu vermeiden und einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten – als Mieter und als Vermieter!

Hier sind fünf essenzielle Tipps:

1. Frühzeitig mit der Vorbereitung beginnen

Vermieter müssen sich möglichst frühzeitig auf eine Neuvermietung der betroffenen Fläche vorbereiten. Aber was ist für die Abwicklung des noch bestehenden Mietvertrages zu tun?

Beide Parteien sollten sich rechtzeitig (spätestens sechs Monate vor dem Ende der Laufzeit) mit den vertraglichen Regelungen zur Rückgabe beschäftigen. Der Mietvertrag wird in aller Regel Auskünfte über den Zustand der Mieträume und zu etwaigen Rückgabeverpflichtungen enthalten.

Mieter sollten frühzeitig klären, welche Rückbauten erforderlich sind. Hierzu reicht ein bloßer Blick in den Mietvertrag nicht aus! Es muss in der Regel auch das Übergabeprotokoll zum Mietbeginn zur Feststellung des „ursprünglichen Zustands“, der ja meist wiederherzustellen ist, herangezogen werden. Hilfreich ist außerdem die Sichtung von Nachträgen und etwaigem Schriftverkehr zwischen den Parteien zu Umbauten während der Laufzeit. Hat der Vermieter Um- oder Einbauten zugestimmt? Und vielleicht auf einen Rückbau verzichtet? Aber auch sonstige Unterlagen beim Mieter zu jeglichen Baumaßnahmen sollten unbedingt frühzeitig gesichtet werden – denn nicht jeder Maßnahme, die zurückzubauen ist, hat der Vermieter notwendigerweise zugestimmt!

Für Vermieter empfiehlt es sich ebenfalls, sich frühzeitig darüber zu informieren, welchen Zustand er bei der Rückgabe vorzufinden hat. Hierbei helfen Mietvertag, Nachträge und etwaiger Schriftverkehr mit dem Mieter.

Wichtig: Vermieter tragen die Beweislast für den ursprünglichen Zustand bzw. den Zustand, den der Mieter am Mietende herzustellen hat!

callout text: Die Klärung der vertraglichen Pflichten des Mieters zum Rückbau ist vielmals leichter gesagt als getan! So ist der Mietvertrag oft ungenau und die tatsächlichen Umstände und Vorgänge schlecht dokumentiert.

2. Vorbegehung durchführen

Selbst wenn die Rückbauverpflichtung des Mieters absolut klar ist (was so gut wie nie vorkommt), empfiehlt es sich, spätestens drei Monate vor dem Mietende eine gemeinsame Vorbegehung durchzuführen.

Aber: Ist im Mietvertrag nichts dazu geregelt, hat man weder als Vermieter noch als Mieter einen Anspruch auf eine solche Begehung!

Bei einer Vorbegehung können die Parteien frühzeitig klären, ob sie ein gemeinsames Verständnis der vom Mieter geschuldeten Maßnahmen wie Reparaturen oder Rückbauten haben. Oder ob eben Uneinigkeit darüber besteht.

Niemandem ist damit geholfen, wenn diese Uneinigkeit erst beim Rückgabetermin aufgedeckt wird! Denn im Zweifel steht ein Nachmieter schon in den Startlöchern und jede Verzögerung bringt den Vermieter und den Mieter wegen der möglichen (signifikanten) Schadensersatzansprüche in die Bredouille.

Ziel einer Vorbegehung sollte also immer ein von den Parteien gemeinsam erstelltes und von beiden Parteien unterzeichnetes Vorbegehungsprotokoll sein, welches die durchzuführenden Maßnahmen und die nicht durchzuführenden Maßnahmen enthält.

Spätestens jetzt muss der Mieter die durchzuführenden Maßnahmen in Auftrag geben – idealerweise hat er schon vorher in Betracht kommende Unternehmen angefragt.

3. Rückgabetermin sorgfältig dokumentieren

Der Rückgabetermin muss im Zweifel innerhalb der Laufzeit (häufig am letzten Tag) liegen und sollte frühzeitig zwischen den Parteien abgestimmt werden. Sind technische Details zu besprechen, kann ein Sachverständiger die Rückgabe begleiten.

Bei der Rückgabe ist wiederum ein gemeinsames, von beiden Parteien zu unterzeichnendes Rückgabeprotokoll zu erstellen. Dieses muss den Zustand der Mieträume detailliert festhalten – gerne mit (vielen) Fotos.

Uneinigkeiten über einzelne Maßnahmen, Mängel oder sogar die Rückgabe an sich sollten ebenfalls dokumentiert werden. Sollte der Vermieter die Rücknahme verweigern und kommt kein gemeinsames Protokoll zustande, sollten beide Parteien den Zustand umfassend selbst dokumentieren, um spätere Ansprüche abzuwehren.

4. Schäden rechtzeitig geltend machen

Hat die Rückgabe stattgefunden, muss der Vermieter etwaige Schäden an der Mietsache – egal ob diese bei der Rückgabe oder später festgestellt wurden – zeitnah rügen. Andernfalls droht der Verlust von Ersatzansprüchen.

Wichtig: Die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche beträgt (nur!) sechs Monate ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB). Diese Frist kann vertraglich nur schwer verlängert werden! Eine zeitnahe Prüfung und Einleitung entsprechender Schritte ist daher essenziell.

5. Mietsicherheit und Betriebskosten nicht vergessen

Vermieter sind dazu verpflichtet, die vom Mieter geleistete Mietsicherheit schnellstmöglich – und nur abzüglich berechtigter Forderungen – an den Mieter zurückzugewähren. Für die noch offene Nebenkostenabrechnung darf in der Regel ein Teil der Mietsicherheit einbehalten werden.

Der freizugebende Teil einer Barkaution ist an den Mieter auszuzahlen. Im Falle einer Mietsicherheit durch Bankbürgschaft muss eine Teilfreigabe erfolgen oder der Mieter eine neue Bürgschaft über den noch berechtigten Betrag Zug-um-Zug gegen Herausgabe der ursprünglichen Bürgschaft leisten.

Noch offene Betriebskostenabrechnungen können Vermieter ganz üblicherweise im gewohnten Turnus durchführen – zu einer Zwischenabrechnung ist der Vermieter meist nicht verpflichtet. Für den Mieter heißt es daher oftmals: Geduld! Es ist nicht ungewöhnlich, dass einen noch bis zu 24 Monate nach dem eigentlichen Vertragsende Post vom Vermieter erreicht!

Steht auch bei Ihnen ein Rückgabetermin an? Wir helfen Ihnen gerne durch diese Zeit zu navigieren und mögliche Ansprüche fristgerecht geltend zu machen. Vereinbaren Sie gerne einen kostenfreien und unverbindlichen Termin mit uns!

Haben Sie schon einmal von Contract Playbooks gehört? Wir sind davon überzeugt, dass dieses Tool auch Ihre Vertragspraxis optimieren kann.

Gewerberaummietverträge sind komplex. Und das gilt auch für die Vertragserstellung, -prüfung und -verhandlung. Wer regelmäßig als Vermieter Mietvertragsentwürfe erstellt oder als Mieter regelmäßig die Entwürfe des Eigentümers prüft und überarbeitet wird einen Weg zu schnelleren Abschlüssen zu schätzen wissen:

Ein klar strukturiertes, nutzerfreundliches und strategisch durchdachtes Contract Playbook.

Es dient dazu, all das in einem einzigen Dokument zu bündeln, was für einen Mietvertragsprozess vom Erstentwurf bis zum Abschluss notwendig ist und beachtet werden muss. Damit Mietverträge leichter zu verhandeln sind, Risiken minimiert und Ihre Interessen einheitlich gewahrt werden.

Was genau enthält ein Contract Playbook?

• Die eigene Position: Ein Wunschszenario und dessen Hintergründe.
• Alternativen und nicht-akzeptable Regelungen: Alternativ akzeptable Vereinbarungen und wann sie anzuwenden sind, aber auch was nicht akzeptabel ist.
• Standardklauseln: Welche Formulierungen sich bewährt haben.
• Approvals und Genehmigungen: Welche Klauseln wann und wie intern genehmigt oder bestätigt werden müssen.
• Checklisten und Musterformulierungen: Damit keine wichtigen Punkte übersehen werden.

Warum lohnt sich ein Contract Playbook?

• Mit einem Contract Playbook werden Vertragsprozesse optimiert und rechtliche Unsicherheiten reduziert. Das bedeutet:
• Zeitersparnis: Schnelleres Erstellen, Prüfen und Verhandeln von Mietverträgen.
• Rechtssicherheit: Bessere Kontrolle über Vertragsrisiken und Fallstricke.
• Kostensenkung: Weniger Streitigkeiten, effizientere Abläufe und fundierte Entscheidungen.

Ob Sie als Vermieter oder Mieter agieren – wir helfen Ihnen, Ihre Vertragsprozesse bestmöglich zu gestalten.  Wir schauen uns an, womit und wie Sie derzeit die Vertragserstellung bzw. -prüfung vornehmen und erkennen aufgrund unserer Erfahrung schnell, wie wir Ihr Contract Playbook gestalten müssen, damit es Ihnen die gewünschte Erleichterung Ihrer Vertragsprozesse bringt. Für weitere Informationen vereinbaren Sie gerne einen kostenfreien und unverbindlichen Termin mit uns.

Wir Jurist*innen brauchen verhältnismäßig wenig „Werkzeug“, um unsere Arbeit zu erledigen und unsere Mandant*innen bei Ihrem Geschäftserfolg zu unterstützen: unseren Kopf, Email & das besondere elektronische Anwaltspostfach, Zugang zu Gesetzestexten, Rechtsprechung und Literatur und – das u.E. meist unterschätzte Tool überhaupt – Microsoft Word.

In über einem Jahrzehnt Vertragsberatung haben wir bisher jeden einzelnen unserer Verträge in Word entworfen oder überarbeitet. Es führt also kein Weg an diesem Programm vorbei (nein, auch nicht, wenn man Apple-User ist). Und es kann grundsätzlich alles, was man braucht, um eine Vertragsverhandlung auch schriftlich umzusetzen.

Aber dafür muss man es einerseits richtig anwenden können und andererseits ein bisschen was von der best practice in Vertragsüberarbeitungen und -verhandlungen verstehen.

Was man tunlichst vermeiden sollte:

Schon den Erstentwurf nicht ordentlich formatieren

Niemand hat Spaß an einem Vertrag, dessen Formatierung noch nicht mal die erste Überarbeitung überlebt.

Seine Änderungen nicht erkennen lassen

Niemand hat Zeit und Lust, durch aufwändige Vergleiche unterschiedlicher Versionen herauszufinden, was die andere Partei denn nun im Vertrag eigentlich geändert hat (und vertrauensfördernd ist es auch nicht!).

Ein pdf-Dokument zu schicken

Durch Übersendung eines pdf, dass die andere Partei nicht weiter bearbeiten kann, suggeriert man, dass man weitere Änderungen nicht akzeptiert. Und bürdet seinem Gegenüber auf, dass pdf-Dokument in Word umzuwandeln und all die kleinen und großen Fehler zu beheben, die dadurch entstehen.

Änderungen ohne Erklärung zu versehen

Es ist schon nicht zielführend (und im schlimmsten Fall schafft es ordentlich Frust), Änderungen der Gegenseite erklärungslos zu streichen oder wieder in die Ursprungsfassung zurück zu drehen. So spielt man im schlimmsten Fall „Ping Pong“, ohne dass man einander oder der Unterzeichnung des Vertrages näher kommt.

Was man stattdessen tun sollte

Was relativ simpel klingt, ist in der Praxis leider immer noch nicht Standard. Daher hier unsere 5 Tipps für bessere Mark-ups und damit auch effizientere Verhandlungen!

1. Beauftragen Sie eine Person mit entsprechender Expertise (intern oder extern), Ihnen Ihr Word so einzurichten, dass Sie gute Formatvorlagen (also Überschriften, Zwischenüberschriften, eingerückten Text, etc.) immer griffbereit haben. Und lassen Sie sich von dieser Person auch erklären, wie Sie diese Formatvorlagen nutzen.
2. Lassen Sie sich von derselben Person im Umgang mit dem Änderungsmodus schulen. Oder bringen Sie es sich selbst bei – über Youtube-Videos oder kommerzielle Webinare an. Ist nicht kompliziert, aber den ein oder anderen Kniff sollte man kennen.
3. Haben Sie einen Vertrag in Word überarbeitet, können Sie (1) die Word-Version, in der Ihre Änderungen erkennbar sind, an die Gegenseite schicken oder (2) Sie schicken diese Änderungsversion als pdf und zusätzlich eine „clean“ Word-Version, in der alle Änderungen angenommen sind (die das Gegenüber für weitere Änderungen als Ausgangsbasis nutzen kann).
4. Ihre Änderungen sollten Sie stets mit einer Erklärung versehen – alleine dadurch erhöht man (nachweislich!) die Chancen, dass die Änderungen akzeptiert werden! Soweit es sich also nicht um eine bloße Korrektur eines Typos oder eine Begradigung der Formatierung handelt: Fügen Sie einen Kommentar in den Text ein, der die Gründe für die Änderung benennt (z.B. „Wie im LoI vereinbart“ oder „Aufgrund unserer internen Zahlungsläufe muss die Frist mindestens 4 Wochen betragen.“ oder „Unsere Mietflächen sollen zukünftig auch von Schwestergesellschaften genutzt werden können; wir benötigen daher eine großzügigere Untervermietungsregelung.“)
5. Machen Sie sich die Mühe und leiten Sie die von Ihnen vorgenommenen Änderungen in der Begleit-E-Mail ein, damit Ihr Gegenüber weiß, was es erwartet und es Ihre Vertragsüberarbeitung wohlwollend prüft. Benennen Sie die drei größten Änderungen gerne schon im E-Mail-Text, erläutern die Gründe und bitten um Verständnis. Das kann für die Akzeptant wahre Wunder bewirken!

Und nun: Viel Erfolg für Ihre nächste Vertragsverhandlung!

Wenn Sie Hilfe bei der Umsetzung der Tipps benötigen oder sichergehen wollen, dass diese Tipps bei Ihrer nächsten Vertragsverhandlung von Ihrer Rechtsanwältin berücksichtigt werden, freuen wir uns sehr auf ein Erstgespräch (kostenlos und unverbindlich)!

Nach langem Warten hat der ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.) in diesem Jahr sein neues Handbuch zur Gestaltung von Green Leases in der Gewerberaummiete veröffentlich (hier kostenlos erhältlich).

Es war an der Zeit für eine Neuauflage des zuletzt 2018 erschienenen Guides; schließlich hat sich seit dem technisch und regulatorisch Einiges getan und unter uns Juristen gab es auch Kritik an den ursprünglichen Formulierungen.

Was ist unverändert und was ist neu?

Das Handbuch bietet weiterhin einen Baukasten an Klauseln, um Gewerberaummietverträge als sog. Basis oder Erweiterten Green Lease zu gestalten.

Um als Green Lease durchzugehen, empfiehlt der ZIA Regelungen zu mindestens diesen vier Punkten:

• Austausch von Verbrauchsdaten,
• Förderung nachhaltiger Energiequellen,
• Einsparung von Ressourcen und
• umwelt- und ressourcenschonende Baumaßnahmen.

Erstmals gibt das Handbuch mehr oder weniger konkrete Regelungsempfehlungen auch zu weiteren Themen – z.B. Mobilität, Zertifizierungen, social & governance Aspekten.

Und: Wichtige (juristisch auszulegende!) Begriffe sind nun ebenfalls definiert. So wird klargestellt, was von den Parteien für ein „Bemühen“ erwartet wird und welche Sanktionen oder Anreize man aus Sicht des ZIA sinnvoll vereinbaren kann.

Unsere Einschätzung zu den Neuerungen:

Wir finden es toll, dass ein Team aus namhaften Experten den Akteuren der Immobilienbranche mit dem neuen Handbuch ein Tool zur Verfügung gestellt hat, um schnell und rechtssicher Green Leases zu gestalten. Sie können also grundsätzlich jeden beliebigen Mietvertrag durch eine Anreicherung mit den vorgeschlagenen Klauseln zu einem grünen Mietvertrag machen.

Außerdem mögen wir die Erweiterung der klassischen Themen um erste Ideen zu „social“ und „governance“ (dem S und G aus ESG), da hierdurch den Parteien erste, wenn auch sehr vorsichtige Vorschläge zu einem Umgang mit wichtigen Themen unserer Zeit an die Hand gegeben werden; aber dennoch noch viel Spielraum für den Umgang hiermit gegeben wird.

Aber: wir hätten uns an der ein oder anderen Stelle gewünscht, dass die Regelungen nicht so lang, verschachtelt und kompliziert formuliert wären. Auch wenn dies sicher (u.a.) der Anzahl der beteiligten Verfasser geschuldet ist, finden wir die Klauseln diesbezüglich nicht mehr zeitgemäß.

Ein Beispiel gefällig?

Dies ist die eine der Regelungsempfehlungen zur Förderung nachhaltiger Energiequellen:

„Jede Partei hat, soweit sie für das Mietobjekt elektrische Energie bezieht und/oder soweit sie für die Wärmeversorgung des Mietobjekts zuständig ist, [sich zu bemühen,] durch die Wahl eines qualifizierten Ökostromanbieters [mit dem Label [ ]]], dafür zu sorgen, dass die von ihr bezogene Menge elektrischer Energie [soweit technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar] ausschließlich [alternativ: zu mindestens [ ] %] aus erneuerbaren Energiequellen erzeugt und in das Stromnetz eingespeist wird und der Wärmebedarf [soweit technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar] zu mindestens [ ] % durch erneuerbare Energien gedeckt wird. Als erneuerbare Energiequellen im Sinne dieser Vorschrift gelten die Energien im Sinne des § 3 Nr. 21 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes in der bei Abschluss dieses Mietvertrages gültigen Fassung, sowie sonstige, in einschlägigen Bundesgesetzen etwa künftig als erneuerbare Energiequellen anerkannte Energiequellen. Etwaige während der Laufzeit dieses Mietvertrages eingeführte strengere gesetzliche Vorgaben zur Deckung des Bedarfs an elektrischer Energie durch erneuerbare Energien gelten vorrangig.“

Und so könnte die Klausel auch formuliert sein:

„Jede Partei sorgt, soweit sie Strom für das Mietobjekt bezieht oder für dessen Wärmeversorgung verantwortlich ist, dafür, dass der Bedarf möglichst umweltfreundlich gedeckt wird. Sie wählt nach Möglichkeit einen qualifizierten Ökostromanbieter [mit dem Label [ ]], damit der Stromanteil [technisch machbar und wirtschaftlich vertretbar] vollständig [oder: mindestens zu [ ] %] aus erneuerbaren Energien stammt und ins Netz eingespeist wird. Der Wärmebedarf soll, soweit umsetzbar, zu mindestens [ ] % aus erneuerbaren Energien gedeckt werden. Als erneuerbare Energiequellen gelten die im § 3 Nr. 21 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes genannten sowie alle zukünftig durch Bundesgesetze anerkannten Energiequellen. Strengere gesetzliche Vorgaben, die während der Vertragslaufzeit in Kraft treten, haben Vorrang.“

Besser, oder?

Ohne Rechtssicherheit und Präzision zu verlieren, kann man die vorgeschlagenen, zum Teil fast unlesbaren Klauseln nutzerfreundlicher gestalten.

Da spricht ganz klar unser Faible für das sogenannte Legal Design oder genauer gesagt Contract Design, aber wir finden die Klauseln des ZIA Green Lease verlangen förmlich nach einer Umformulierung zugunsten von Verständlichkeit.

Aber das ist auch unser einziger Kritikpunkt, ansonsten finden wir den Green Lease 2.0 sehr gelungen und eine hilfreiche Grundlage für Ihre Nachhaltigkeitsstrategie in Bezug auf Gewerberaummietverträge. Da aber auch der ZIA in seiner Broschüre dazu rät, die Klauseln nicht ohne Rechtsberatung einfach zu übernehmen, freuen wir uns, wenn wir Sie hierbei unterstützen dürfen.

Wenn Sie Interesse haben, Ihre Mietverträge auf ihre „Grünheit“ prüfen zu lassen oder wenn Sie Ihre eigene Strategie (gerne inkl. eigener, verständlicher Formulierungen) für Ihre Green Leases finden möchten, freuen wir uns sehr auf ein Erstgespräch (kostenlos und unverbindlich)!